这2条买房逻辑,是我在楼市十年跑赢别人的秘诀

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2020-06-12
我回顾了10年来楼市实战经验

这2条买房逻辑,是我在楼市十年跑赢别人的秘诀 (/) 房产 第1张

真实的世界充满了未知的不确定性。

特别是在楼市这条赛道里。

爱游戏以前在上学的时候,辛辛苦苦的学了很多年,来到真实的买房世界里,发现游戏规则不太一样,我见过很多年入百万的互联网精英或是在金融业做的还不错的人,在买房时都纷纷踩坑被割韭菜。

楼市信息的不对称性和特有的规律,往往让很多人陷入误区,房子买了卖不掉或是买了就直接跌了,白白损失好几十万。

我也知道很多专家学者讲影响房价的要素有很多,我当然知道很多,但说实话,很多因素其实根本就无关紧要,或许从一开始,爱游戏就出现了理解偏差。

那么,有没有一些常规的要素,可以让爱游戏少犯一些错误,抓准买房时间呢,我觉得是有的。

今天就跟大家来聊聊这个话题。

1

首先是有爱游戏要理解一点,什么是房价的本质。

其实房价从本质看,就是货币游戏,有一个简单的算法,房价=房贷总额/住房数量。

爱游戏先来看看分子,就是房贷总额。

从今年开始,有一种论调很明显,就是都在鼓吹说中国的资金量很凶猛,市场上的货币要开始多发了,M2在猛涨,于是得出结论说房价要开始猛涨等等。

我就是觉得很奇怪,货币是超发了,但现在其实已经把很多可以流入到地产的口子都堵住了,货币超发与房价上涨之间,其实并不存在特别明显的关联。

我觉得不管什么调控政策出台,爱游戏都可以视而不见,但是唯有一点一定要注意,就是房贷利率。

当房贷利率正式松动时,就是房价下跌趋势的终结,当房价利率还在高涨时,房价的未来,就会变得很不乐观。

为什么说房贷利率这么重要,甚至可以成为爱游戏唯一判断的依据。爱游戏来说明下:国家的金融政策,往细了说就是首付的比例和房贷利率,这个直接关系到杠杆率,特别是杠杆率的增速

很多人可能不是很了解,房贷利率怎么会影响居民的杠杆率呢,这中间没啥关联啊。

不好意思,两者的关联还蛮大的。比如现在实现的是LPR,各大商业银行的房贷利率,自己其实是有一定权利的,可以在LPR的基础上进行上下浮动,那么问题来了,央行可以决定的其实只是基准利率,而商业银行对于LPR到底是加点还是减点,其实是有这自己的判断标准的。

怎么判断呢,其实也很简单。

比如当有很多人来申请房贷,而银行贷款额度又不足的时候,商业银行则会选择提升利率,谁愿意出更高的钱,就可以申请到这笔贷款。

反过来说,如果银行货币是比较充裕的,但买房的人没有那么多怎么办,能怎么办,自然就是继续打好房贷利率这张牌,下浮房贷利率,从而吸引更多的客户。

现实情况就是,从去年下半年开始,推行的LPR利率不断下滑,购房成本也因此降低,从而刺激着市场的爱游戏力。

2

刚刚的公式我再来划个重点,房价=房贷总额/住房数量,刚刚聊完了房贷总额这个分子,爱游戏再来聊聊分母,就是住房数量。

这其实就是区域内房子的供应量,一般来说,由两个部分组成,一个是新增的供应量,就是新房,另外一个就是存量二手房,这个基本都是恒定的。

影响新增供应量的其实就只有一个指标,就是土地出让的规模。

每次我看到很多地方政府要集中性的在某个地块统一挂5块地或是6块地时,我其实内心是非常不安的,因为我知道,随着大面积供应的到来,伴随着的房价的长期横盘。

因为供给量是突然增多的,但区域内的需求量并不会马上就变多,供需出现失衡后,房价就会滑坡。

我跟大家说件真实的案例。

2017年年初,当时我想买第3套房产,看中了地王项目的某周边项目,因为出现了明显的“一二手倒挂的情况”,就是地王的拍地楼面价已经等同于周边项目的现房售价了。

大家知道,很多时候如果周边出现了地王项目,往往会引起一轮的舆论的爆炒,比如“面粉比面包贵”,以此来暗示项目后期可能会出现的涨幅,这里有一个很核心的逻辑就是房价是有传导效应的,A项目如果和B项目紧紧挨着,如果A的房价上涨了,那么B的房价也会被因此带动。

比如当年的上海金茂府,拉爆了整个上海大宁地区,地王的溢价效应传导到新房,新房接着传导到周边慧芝湖、宝华现代城,房价一年内实现翻倍。

这是很多人脑海里的认识对不对,认为“地王”的出现会刺激带动周边房价,这当然有一定道理,但是,我想提醒大家的是,请大家千万不要忘记另外一个很重要的因素。

如果在A项目和B项目的周边,还同时有C项目、D项目、F项目等等~~这些项目可能前期的地价或是房价都不是很贵,因此并没有进行房价的强烈传导,反而,因为这些C项目、D项目和F项目有着源源不断的超强供应量,导致整个区域的房价被不断打压。

最后的结果就是在2017年我并没有买那套房子,而是把目光转向了更稳妥的房源,事实证明就是,那个项目果然并没有出现比较大的涨幅。

直到现在,每过半年,那个区域都有新盘推出来,因为政府的限价,那些C项目、D项目都一直维持着前期的价格。

所以,大家买房一定要注意多看看周边的房源的供应情况,实际成交价格,土拍拍卖情况,特别是最近的低价成交的土地。因为政府愿意低价出让土地的代价,就是要房企限价来做交换。这点真的真的真的很重要,我得强调三遍。

当然,还有可能会出现另一种情况,就是这个板块未来的能级真的很高啊,有地铁有商业有学区,土拍价也一块比一块高,但是周边的供应量也确实蛮多的,遇到这样的情况,你可以适时买入,但是请注意,需要买入的是相对便宜的地块,而不是去买高价地。

但因为供应量比较大,所以也别指望短期可以卖掉,需要做好长期持有的打算,等到后期那些低价房源被消耗的差不多了,你才能迎来真正的红利机会。

这样的例子就出现在上海的大虹桥地区。现在全国人民都知道大虹桥的规划有多牛逼,这不是吹得,阿里、万科、恒大都已经搬过去了。但是大虹桥的房价一直被不断限价的新房压制着。在今年上海以学区房为主的二手房点状井喷行情,大虹桥的二手房似乎分外静寂。

最近蟠龙天地、中核锦悦府限价又要开盘了,看来大虹桥的房价还要再蓄力一阵。其实我还是挺看好现在的机会的,对那些正在攒钱并大招的人,限价房的对冲给了大虹桥最好的建仓时机。

刚才讲的是一个区域或是一个板块,如果爱游戏把视野放的更大一些,其实城市的房价也是一样,受到整体供应量的影响。

比如很多人都在说重庆的房价很低,作为一个直辖市,大量区域的均价竟然只有1万多,而这样的房价,其实都是低于很多县级市的,你说重庆的房价是不是被严重低估了?

于是,很多人在前几年就买入被严重低估的重庆,于是,就这样不经意被套牢了,不管外部城市房价涨的是多么的疯狂多么的如火如荼,而重庆的房价,却依然还是那个少年,没有一丝丝改变。

很多人不知道原因,认为重庆的房价严重违反了经济和城市化的发展规律,其实,我就只要说一个数据大家就知道了,重庆2020年6月,在链家网上的二手房挂牌量是15万套。

而在今年1月,整体的挂牌量还不到14万套,短短半年时间,整体的二手房源就多了1万套,而这,还仅仅是链家的数据,还有其他很多渠道未被统计进来。

可能光讲数字很多人每个概念,爱游戏来对比看另一个数据。

整个2019年重庆的常住人口比2018年增加20万人左右,换句话说,这超过15万套的二手房再加上每年的新房供应,就足够容纳这些新增人口了。

面对每年如此庞大的供应量,你应该理解为什么重庆的房价会长期这么低迷了。

3

爱游戏经常说一句话,人生漫漫,但真正关键的其实就是那么几步。

买房其实也是如此,引发房价变量的因素自然很多,但最核心的变量,其实也就那么几个。

所以,不同的城市有着不同的贷款政策,也有着不同的供应量,爱游戏需要具体来结合自己的政策情况进行具体分析。

最新的政策迹象就是LPR不断的修正微调下浮,从大面看,房价的下跌已经结束了,但是想要在短期内涨多少也是挺难的,对于投资性买房,真的要彻底抛弃几年翻一番的想法,要允许进入缓慢增长期。

而对于刚需来说,可以准备首付买房了,房贷利率还会进一步往下调整,整体的市场热情,也将被再次点燃。

以上是正文,来自大帅。

THE END

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